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房地产还有未来吗？

这是所有今年参加房企业绩会的人，最想知道的事。

(相关资料图)

无他，去年的房地产市场，实在是太惨烈。

行业内最早提出“活下去”的老大哥万科，在财报中给出了总结：

2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们的预计。

全年商品房市场出现了有统计数据以来最大跌幅。

行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。

大量房企资金链断裂，并冲击上下游。

市场预期降至冰点。

短短几句话，概括了房企们生不如死的这一年。

也因此，在历经艰险熬过至暗时刻之后，人们更想知道：

危险是否已经远离？行业还有未来吗？谁能够笑到最后？

01

一个时代的终结

一直以来，我都认为，财报数字，能看到房企相对真实的面目。

毕竟，钱是不会骗人的，不管是钱的数量还是钱的流向。

而过去一年，房企的处境有多艰难，同样在财报中得到了最直观的体现。

清一色的下跌，差别只在于跌得多一点还是少一点。

最多的融创跌幅超过七成，最少的华润也接近5个点。

这是来自销售端传递的寒意，宣告房地产量价齐涨的时代，正式终结。

房子不好卖，房企的营收和利润也开始承压。

2022年，除了万科、龙湖、招商等少数几家有经营类业务可以平衡报表的房企，几乎所有对住宅开发过于依赖的房企，营收都是下降。

更惨的是利润。

降价促销、减值计提叠加美元升值带来的汇兑损失，房企的利润几乎全部都出现了下滑。

销售表现彪悍如保利、华润等“国字头”，营收和利润都出现了下滑，腹背受敌的民营房企就更不用看了。

除了龙湖凭借原先高毛利的优势勉强守住，新城，净利下降近九成；融创更惨烈，直接亏掉了299亿。

02

5万亿跌落之殇

都说了解过去，才能预知未来。

去年房地产市场如此惨烈，首先要做的，便是总结与反思。

今年，几乎所有房企在反思这一轮危机时，都共同提到了一点：

行业下滑的幅度和广度，远超预期。

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2022年行业的下滑有多严重？

行业的整体规模，从2021年的18.19万亿，跌到只剩13.33万亿。

一年时间，跌掉5万亿。

前两天，在融创的境外债重组说明会上，孙宏斌和投资人掏了心窝子——道歉并反思了融创危机爆发的两大原因。

一是降负债不够坚决。

二是投资过于乐观和激进。

如果融创能够在三道红线推出之时，就紧踩刹车降杠杆；

如果融创能够控制住对规模的疯狂渴求，那么，事情不至此。

当然，老孙不是神，无法准确预知未来，但缺乏对风险足够的敬畏心，是肯定的。

安全垫不够厚，所以没能经受住考验。

这是市场对于企业缺乏风险敬畏心，作出的残酷惩罚。

同为龙头房企，碧桂园是这一轮危机中，算是唯一经受住考验的TOP5民营房企。

今天回过头来看，碧桂园，做对了什么？！

第一，降负债无比之坚决。

从2020年开始，连续三年，碧桂园的总借款和负债率一路都在下降。

截至2022年末，碧桂园的总借款，已经降到了2713亿。

比三年前，足足少了983亿，近千亿的负债降速。

2022年销售规模行业第一的碧桂园，借贷总额在行业中只排第四。

同时，剔除合同负债及其相关待转销税款的资产负债率降到了69.4%，净负债率更是降到了40%。

这样的负债水平，就算比起“国字头”来也是毫不逊色的。

民企没有好爹，所以要把安全垫，做到最厚。

第二，不惜一切代价保现金流。

2022年，碧桂园的毛利率跌到只剩7.64%，净利润更是首度亏损，这既是市场承压下的无奈之举，也是企业的主动选择：

降价，牺牲利润，保现金流，力保安全。

看看昨天碧桂园财报发布后，资本市场的反应：

碧桂园的股价，涨了5个多点。

这既是对碧桂园安全上岸的确认，也是对碧桂园去年的执行战略和取得业绩的肯定。

毕竟，活下去，才是最重要的。

03

活下去，才能活得好

当然，无论是成绩，还是反思，都已经属于过去。

更重要的是，接下来怎么走？

政策层面上，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。

在此基础上，已经达成的比较统一的认知是：房地产依然存在并将继续存在，但规模可能会保持在12万亿左右。

这是一个什么概念？前年，房地产的规模是18万亿；去年，是13.3万亿；回到12万亿的规模，意味着今明两年，房地产的规模将基本持平，或者略有下跌。

面对这样一个政策基本明朗且趋于稳定的市场，未来，行业比拼的将是：

更加稳健的经营、更强大的产品力和成本力，以及对于第二增长曲线的挖掘。

国字头房企可以既要又要还要，民企的重点只有一个：

安全！安全！安全！

毕竟，活下去，才能活得好。